Podés alquilar el inmueble que heredaste en Italia sin vivir ahí y sin viajar. La ley italiana no exige residencia para ser locador: exige que la sucesión esté en regla y que el contrato se registre. El recorrido tiene cuatro estaciones. Primero cerrás la parte sucesoria ante el fisco y el catastro. Después firmás el contrato y lo registrás por vía telemática con el modelo RLI. Luego elegís el régimen impositivo —la cedolare secca al 21% es la opción habitual para quien vive afuera—. Y por último organizás la gestión a distancia, con un poder y alguien de confianza en el territorio.
Primero, la sucesión en regla: declaración y voltura catastale
Antes de publicar cualquier aviso necesitás dos trámites previos cerrados. El primero es la declaración de sucesión ante la Agenzia delle Entrate, que se presenta por vía telemática dentro de los doce meses de la apertura de la sucesión. El segundo es la voltura catastale: la actualización del catastro italiano, que pasa el inmueble del nombre del causante al de los herederos. Con la declaración telemática, la voltura se ejecuta en automático en la mayoría de los casos, salvo supuestos particulares o indicación contraria de quien declara.
Hay un punto jurídico que conviene mirar antes de firmar nada. Alquilar un bien de la herencia es un acto que presupone la calidad de heredero: puede valer como aceptación tácita. Si todavía no definiste si aceptás, aceptás con beneficio de inventario o renunciás, resolvé primero esa cuestión. La explicamos en la guía sobre renunciar o aceptar una herencia italiana desde el exterior. Y si querés repasar el recorrido sucesorio completo, con la propiedad como hilo conductor, está en heredar una propiedad en Italia desde Argentina.
Vas a necesitar, además, tu codice fiscale italiano: sin ese código no se registra ningún contrato ni se paga impuesto alguno. Se tramita desde Argentina sin viajar; contamos cómo en la guía sobre el codice fiscale para herederos en el exterior.
El contrato de locación y la registración telemática (modelo RLI)
En Italia el contrato de locación de vivienda se hace por escrito y se registra ante la Agenzia delle Entrate. La registración es obligatoria para los contratos de más de treinta días. Debe hacerse dentro de los treinta días de la firma, o del inicio de efectos si es anterior. El trámite se realiza con el modelo RLI, por vía telemática: a través del servicio web de la Agenzia o mediante un intermediario habilitado, como el profesional que te asista en Italia.
En el régimen ordinario, la registración paga el impuesto de registro: para las viviendas, el 2% del canon anual, con un mínimo de 67 euros el primer año. La ley reparte ese costo en partes iguales entre locador e inquilino. Se suma la imposta di bollo, el sello de 16 euros cada cuatro carillas del contrato. Los importes y las modalidades de pago están detallados en la página de la Agenzia delle Entrate sobre la registración de contratos.
Antes de firmar conviene elegir bien el tipo de contrato, porque de ahí dependen duración y régimen. Para la vivienda, los formatos habituales son el contrato a canon libre, con duración de cuatro años renovables por otros cuatro (el “4+4”), y el contrato a canon concordado, de tres años más dos, con el canon fijado dentro de los acuerdos territoriales entre asociaciones de propietarios e inquilinos. Existen además contratos transitorios y para estudiantes universitarios, con duraciones más cortas y requisitos propios. La elección no es solo contractual: como vas a ver enseguida, incide directamente en la alícuota de la cedolare secca.
Los contratos de hasta treinta días —las llamadas locaciones breves (locazioni brevi)— no tienen obligación de registro. Tienen, en cambio, reglas impositivas propias, que vemos enseguida.
Cedolare secca o IRPEF: la elección impositiva del no residente
El alquiler de un inmueble situado en Italia tributa en Italia, aunque vivas en otro país. Como locador persona física tenés dos regímenes posibles, y la elección cambia bastante la cuenta final.
El régimen ordinario somete el canon al IRPEF, el impuesto a la renta italiano, con sus alícuotas progresivas y los adicionales regionales y comunales. El canon entra en la base imponible con una deducción forfetaria del 5%.
La alternativa es la cedolare secca: un impuesto sustitutivo con alícuota fija del 21% sobre el canon anual, para los contratos de vivienda a canon libre. Reemplaza al IRPEF, a los adicionales y también a los impuestos de registro y de sello de la registración, sus prórrogas y resoluciones. Para los contratos a canon concordado en los municipios con alta tensión habitacional, la alícuota baja al 10%. La contrapartida es una sola: mientras dura la opción, renunciás a las actualizaciones del canon, incluida la indexación por inflación.
¿Podés optar viviendo en Argentina? Sí. La norma exige que el locador sea una persona física titular de la propiedad o de un derecho real de goce, que no alquile en ejercicio de empresa, arte o profesión. No exige residencia en Italia. La opción se ejerce en el propio modelo RLI al registrar el contrato, o en los años sucesivos y en las prórrogas.
Optar por la cedolare no te exime de declarar. El canon se informa cada año en la declaración de la renta italiana, y el impuesto se paga con el formulario F24, con el mismo calendario de saldo y anticipo del IRPEF. Es un adempimiento que tu asesor en Italia puede gestionar por vos, junto con la propia registración del contrato.
Locaciones breves: 21% y 26%
Para las locaciones de hasta treinta días rige un esquema aparte. La cedolare secca se aplica con alícuota del 26%, que baja al 21% para un solo inmueble, el que elijas en tu declaración de la renta. Además, desde el período impositivo 2026 el régimen admite como máximo dos departamentos destinados a locación breve en el año: superado ese límite, la actividad se considera empresarial y queda fuera de la cedolare. Si pensás en alquiler turístico, conviene analizar antes ese encuadre, junto con los requisitos administrativos nacionales y locales para el hospedaje.
Administrar a distancia: poder, gestor y comunicaciones
Nada de lo anterior exige tu presencia física en Italia. Para firmar el contrato, registrarlo y administrar la relación con el inquilino podés otorgar un poder (procura) a una persona de confianza o a un profesional en Italia. Las vías habituales son dos: el poder ante el consulado italiano en Argentina, que no necesita legalización adicional, o el poder ante escribano argentino con apostilla de La Haya. El convenio ítalo-argentino de 1987 exime de legalización solo a las partidas de estado civil: los poderes siguen necesitando apostilla.
Para el día a día, muchos propietarios delegan en una inmobiliaria o en un property manager: búsqueda del inquilino, cobros, mantenimiento, vencimientos. Es un contrato de servicios que conviene leer con atención, sobre todo en las locaciones turísticas, donde el gestor suele intervenir también en la parte impositiva.
Quedan tres frentes prácticos que no hay que perder de vista:
- Comunicación de cessione di fabbricato: la registración del contrato absorbe, desde 2011, la vieja comunicación a la autoridad de seguridad pública. El aviso sigue siendo obligatorio si alojás a ciudadanos extracomunitarios o si el contrato no está sujeto a registro.
- Condominio: conviene informar al administrador del cambio de titularidad y del nuevo ocupante, para la anagrafe condominiale. Como regla general, los gastos ordinarios corren por cuenta del inquilino y los extraordinarios por cuenta del propietario.
- Servicios e impuestos locales: luz, gas y tasa de residuos se acomodan al nuevo ocupante, mientras que los tributos sobre la propiedad siguen a cargo del dueño.
El alquiler italiano y el fisco argentino
Si sos residente fiscal en Argentina, tus rentas de fuente extranjera pueden ser relevantes también ante ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, ex AFIP). El alquiler cobrado en Italia y el propio inmueble pueden tener que declararse o tributar en Argentina, según tu situación personal y patrimonial. No hay una cifra única ni un resultado automático: depende de tu encuadre. Ese análisis lo hace un contador argentino con los números concretos; nosotros le acercamos la documentación italiana ordenada para que la cuenta cierre en los dos países.
Cómo lo organizamos desde Rosario
Como abogada argentina, Josefina Strano no está matriculada en Italia: los actos que exigen firma en el territorio se coordinan con profesionales italianos de confianza. Desde Rosario ordenamos la secuencia completa —cierre de la sucesión y voltura, redacción del poder consular o apostillado, elección entre cedolare secca e IRPEF, registración RLI— y seguimos los vencimientos para que el alquiler no te genere sorpresas.
Alquilar es una de las salidas posibles para la propiedad heredada; venderla o usarla son las otras. Si todavía estás en la etapa previa, la guía general sobre heredar bienes en Italia desde el exterior ubica cada trámite dentro del recorrido completo, de la declaración de sucesión a la decisión final sobre el inmueble.