Può affittare l’immobile ereditato in Italia anche se vive dall’altra parte dell’oceano, senza viaggiare. La legge italiana non richiede la residenza per essere locatori: richiede che la successione sia in regola e che il contratto venga registrato. Il percorso ha quattro tappe. Prima si chiude la parte successoria davanti al fisco e al catasto. Poi si firma il contratto e lo si registra per via telematica con il modello RLI. Quindi si sceglie il regime fiscale — la cedolare secca al 21% è l’opzione consueta per chi vive all’estero. Infine si organizza la gestione a distanza, con una procura e una persona di fiducia sul territorio.
Prima di tutto: successione dichiarata e voltura catastale
Prima di pubblicare qualsiasi annuncio servono due adempimenti chiusi. Il primo è la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate, da presentare per via telematica entro dodici mesi dall’apertura della successione. Il secondo è la voltura catastale: l’aggiornamento del catasto, che intesta l’immobile agli eredi al posto del defunto. Con la dichiarazione telematica la voltura viene eseguita in automatico nella maggior parte dei casi, salvo ipotesi particolari o diversa indicazione di chi dichiara.
C’è un punto giuridico da considerare prima di firmare qualunque cosa. Locare un bene dell’eredità è un atto che presuppone la qualità di erede: può valere come accettazione tacita. Se non ha ancora deciso se accettare, accettare con beneficio d’inventario o rinunciare, definisca prima quella questione. La trattiamo nella guida su rinuncia e accettazione con beneficio d’inventario dall’estero. E se desidera ripercorrere l’intero iter successorio, con l’immobile come filo conduttore, lo trova in casa ereditata in Italia dall’estero: i passi.
Le servirà inoltre il codice fiscale italiano: senza quel codice non si registra alcun contratto né si versa alcuna imposta. Si ottiene dall’estero senza viaggiare; spieghiamo come nella guida sul codice fiscale per gli eredi all’estero.
Il contratto di locazione e la registrazione telematica (modello RLI)
In Italia il contratto di locazione abitativa si redige per iscritto e si registra presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione è obbligatoria per i contratti di durata superiore a trenta giorni. Va effettuata entro trenta giorni dalla firma, o dalla decorrenza se anteriore. L’adempimento passa dal modello RLI, per via telematica: attraverso i servizi web dell’Agenzia oppure tramite un intermediario abilitato, come il professionista che La assiste in Italia.
Nel regime ordinario la registrazione sconta l’imposta di registro: per le abitazioni, il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro il primo anno. La legge ripartisce quel costo in parti uguali tra locatore e conduttore. Si aggiunge l’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate del contratto. Importi e modalità di versamento sono dettagliati nella pagina dell’Agenzia delle Entrate sulla registrazione dei contratti.
Prima di firmare conviene scegliere con cura il tipo di contratto, perché da lì discendono durata e regime. Per l’abitativo, i formati consueti sono il contratto a canone libero, con durata di quattro anni rinnovabili per altri quattro (il “4+4”), e il contratto a canone concordato, di tre anni più due, con il canone fissato entro gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. Esistono inoltre contratti transitori e per studenti universitari, con durate più brevi e requisiti propri. La scelta non è solo contrattuale: come vedrà tra poco, incide direttamente sull’aliquota della cedolare secca.
I contratti fino a trenta giorni — le cosiddette locazioni brevi — non hanno obbligo di registrazione. Hanno però regole fiscali proprie, che vediamo subito.
Cedolare secca o IRPEF: la scelta fiscale del non residente
Il reddito di un immobile situato in Italia è tassato in Italia, anche se Lei vive altrove. Come locatore persona fisica ha due regimi possibili, e la scelta incide parecchio sul risultato finale.
Il regime ordinario assoggetta il canone all’IRPEF, con le sue aliquote progressive e le addizionali regionali e comunali. Il canone entra nella base imponibile con una deduzione forfettaria del 5%.
L’alternativa è la cedolare secca: un’imposta sostitutiva con aliquota fissa del 21% sul canone annuo, per i contratti abitativi a canone libero. Sostituisce l’IRPEF, le addizionali e anche le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, le proroghe e le risoluzioni. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa l’aliquota scende al 10%. La contropartita è una sola: per la durata dell’opzione rinuncia agli aggiornamenti del canone, compresa la rivalutazione legata all’inflazione.
Può optare chi risiede all’estero? Sì. La norma richiede che il locatore sia una persona fisica titolare della proprietà o di un diritto reale di godimento, che non loca nell’esercizio di impresa, arte o professione. Non richiede la residenza in Italia. L’opzione si esercita nello stesso modello RLI al momento della registrazione, oppure negli anni successivi e in sede di proroga.
Optare per la cedolare non La esonera dal dichiarare. Il canone va indicato ogni anno nella dichiarazione dei redditi italiana, e l’imposta si versa con il modello F24, secondo lo stesso calendario di saldo e acconto dell’IRPEF. È un adempimento che il Suo referente in Italia può gestire per Suo conto, insieme alla registrazione del contratto.
Locazioni brevi: 21% e 26%
Per le locazioni fino a trenta giorni vige uno schema a parte. La cedolare secca si applica con aliquota del 26%, che scende al 21% per un solo immobile, quello che Lei indica nella dichiarazione dei redditi. Inoltre, dal periodo d’imposta 2026 il regime ammette al massimo due appartamenti destinati a locazione breve nell’anno: oltre quella soglia l’attività si considera imprenditoriale ed esce dalla cedolare. Se pensa a un affitto turistico, conviene valutare prima questo inquadramento, insieme ai requisiti amministrativi nazionali e locali per l’ospitalità.
Gestire a distanza: procura, gestore e comunicazioni
Nulla di quanto sopra richiede la Sua presenza fisica in Italia. Per firmare il contratto, registrarlo e amministrare il rapporto con il conduttore può conferire una procura a una persona di fiducia o a un professionista in Italia. Le vie consuete sono due: la procura davanti al consolato italiano nel Paese di residenza, che non richiede legalizzazioni ulteriori, oppure la procura davanti a un notaio locale con apostille dell’Aja. Per chi vive in Argentina, la convenzione italo-argentina del 1987 esenta dalla legalizzazione solo gli atti di stato civile: le procure continuano a richiedere l’apostille.
Per la gestione quotidiana molti proprietari si affidano a un’agenzia immobiliare o a un property manager: ricerca del conduttore, incassi, manutenzioni, scadenze. È un contratto di servizi da leggere con attenzione, soprattutto nelle locazioni turistiche, dove il gestore interviene spesso anche sugli adempimenti fiscali. Conviene pattuire per iscritto rendiconti periodici e pagamenti tracciabili, così da avere la documentazione pronta per il fisco di entrambi i Paesi.
Restano tre fronti pratici da non perdere di vista:
- Comunicazione di cessione di fabbricato: la registrazione del contratto assorbe, dal 2011, la vecchia comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza. L’obbligo resta se ospita cittadini extracomunitari o se il contratto non è soggetto a registrazione.
- Condominio: conviene informare l’amministratore del cambio di intestazione e del nuovo occupante, per l’anagrafe condominiale. In via generale, le spese ordinarie gravano sul conduttore e quelle straordinarie sul proprietario.
- Utenze e tributi locali: luce, gas e tassa sui rifiuti si volturano al nuovo occupante, mentre le imposte sulla proprietà restano a carico di chi possiede.
Il canone italiano e il fisco del Paese di residenza
Se Lei è residente fiscale all’estero, il canone incassato in Italia può rilevare anche davanti al fisco locale. Per chi vive in Argentina, ad esempio, i redditi di fonte estera e l’immobile stesso possono dover essere dichiarati davanti ad ARCA (Agencia de Recaudación y Control Aduanero, ex AFIP), secondo la posizione personale e patrimoniale. Non esiste una cifra unica né un esito automatico: dipende dall’inquadramento. Quell’analisi spetta a un commercialista del Paese di residenza; noi gli forniamo la documentazione italiana ordinata, perché i conti tornino su entrambe le sponde.
Come coordiniamo la parte italiana
In qualità di avvocata argentina, Josefina Strano non è iscritta all’Ordine degli Avvocati italiano: gli atti che richiedono la firma sul territorio vengono coordinati con professionisti italiani di fiducia. Da Rosario organizziamo la sequenza completa — chiusura della successione e voltura, redazione della procura consolare o apostillata, scelta tra cedolare secca e IRPEF, registrazione RLI — e seguiamo le scadenze perché l’affitto non Le riservi sorprese.
Affittare è una delle strade possibili per l’immobile ereditato; venderlo o utilizzarlo sono le altre. Se si trova ancora nella fase precedente, la guida generale su come ereditare beni in Italia dall’estero colloca ogni adempimento dentro il percorso completo, dalla dichiarazione di successione alla decisione finale sull’immobile.