Podés vender un inmueble heredado en Italia sin viajar: la escritura se firma mediante un apoderado, con un poder otorgado ante el consulado italiano o ante escribano argentino con apostilla. La condición previa es que la sucesión esté completa, con la declaración fiscal presentada y el inmueble registrado a tu nombre. Y hay un dato fiscal que conviene conocer desde el inicio: la ley italiana excluye del impuesto a la plusvalía la venta de inmuebles recibidos por herencia, aunque vendas poco después de heredar.
Primero la sucesión, después la venta
Para vender tenés que figurar como titular. El notario italiano solo escritura si la cadena de titularidad desde el causante hasta vos está documentada y en regla. En la práctica, eso significa haber completado tres pasos previos:
- Declaración de sucesión (dichiarazione di successione): se presenta ante la Agenzia delle Entrate dentro de los doce meses desde la apertura de la sucesión, que de ordinario coincide con el fallecimiento.
- Impuestos sucesorios pagados: para las sucesiones abiertas desde el 1 de enero de 2025 el impuesto se autoliquida; el mecanismo está explicado en nuestra guía sobre la autoliquidación del impuesto sucesorio italiano.
- Voltura catastale: la actualización del catastro que registra el inmueble a nombre de los herederos.
Si todavía no iniciaste este recorrido, conviene leer antes los pasos para heredar una propiedad en Italia desde Argentina: la venta es el tramo final de esa misma secuencia.
Vas a necesitar además el codice fiscale, el número de identificación tributaria italiano. Sin codice fiscale no se firma ninguna escritura. Si vivís en Argentina, podés pedirlo ante la representación consular italiana o a través de un profesional en Italia.
Hay un punto técnico que resuelve el propio notario en la escritura. Si nunca firmaste una aceptación expresa de la herencia, la venta implica tu aceptación tácita: el notario la hace constar y la inscribe en los registros inmobiliarios. Esa inscripción asegura la continuidad de las transcripciones entre el causante, vos y el comprador.
El poder para vender desde Argentina
El instrumento que te evita el viaje es el poder especial de venta (procura a vendere). Hay dos vías habituales para otorgarlo con validez en Italia:
- Ante el consulado italiano en Argentina: al formarse ante autoridad italiana, el poder no necesita legalización adicional.
- Ante escribano argentino con apostilla: firmás ante un escribano local y hacés apostillar el documento según la Convención de La Haya de 1961. En general se requiere también su traducción al italiano.
La redacción importa tanto como la forma. El poder tiene que identificar el inmueble con sus datos catastales y detallar las facultades del apoderado: firmar el contrato preliminar y la escritura definitiva, cobrar el precio, efectuar las declaraciones urbanísticas y fiscales que la ley exige al vendedor. Un poder genérico o incompleto obliga a rehacer el trámite desde Argentina. Por eso el texto se coordina antes con el notario italiano que va a recibir la escritura.
Si los herederos son varios, cada uno otorga su propio poder, incluso a un mismo apoderado. Conviene decidirlo temprano: reunir poderes de hermanos que viven en ciudades o países distintos suele ser la parte más lenta de la operación.
El contrato preliminar y la seña
En Italia la venta suele cerrarse en dos tiempos. Primero se firma el contrato preliminar (preliminare o “compromesso”), que fija precio, plazos y condiciones y obliga a ambas partes a llegar a la escritura. Recién después, semanas o meses más tarde, se firma la escritura definitiva ante el notario. Tu apoderado puede firmar los dos actos, si el poder lo prevé expresamente.
Con el preliminar el comprador entrega de ordinario una caparra confirmatoria, la seña del derecho italiano. Su régimen es simétrico: si el comprador se arrepiente, la pierde; si el vendedor incumple, debe devolverla doblada. Por eso conviene no firmar ningún preliminar hasta tener la sucesión cerrada y los poderes listos: comprometerse a escriturar sin poder hacerlo tiene un costo concreto.
El rol del notario italiano
En Italia la compraventa inmobiliaria se cierra siempre ante un notario (notaio), oficial público e imparcial entre las partes. Antes de la escritura, el notario verifica la titularidad, controla que no haya hipotecas o embargos inscriptos y revisa la conformidad catastral del inmueble. Después de la firma, liquida los impuestos del acto y lo inscribe en los registros inmobiliarios.
Los pagos son trazables por ley: el precio se abona con transferencia bancaria o cheques no endosables, nunca en efectivo. La ley italiana permite además pedir al notario que retenga el precio en una cuenta dedicada hasta completar la inscripción, como resguardo adicional para ambas partes.
Antes de la escritura vas a necesitar también el attestato di prestazione energetica (APE), el certificado energético del inmueble. Lo redacta un técnico habilitado en Italia y es obligatorio para vender; el apoderado o el profesional que coordina la operación puede encargarlo por vos.
Plusvalía: la regla que favorece al heredero
En Italia la plusvalía inmobiliaria de los particulares tributa como “reddito diverso” según el TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). La regla general grava la ganancia por la venta de inmuebles comprados o construidos hace menos de cinco años. Pero el art. 67, comma 1, letra b) del TUIR excluye expresamente los inmuebles “adquiridos por sucesión”: la venta de un bien heredado no genera plusvalía imponible, sin importar cuánto tiempo pasó desde la herencia.
La lógica de la norma es clara: quien hereda no compró para revender, y la ley no le atribuye intención especulativa. La ficha oficial de la Agenzia delle Entrate sobre plusvalías inmobiliarias confirma el perímetro del régimen. Incluso la disciplina especial introducida en 2024 para los inmuebles renovados con el “superbonus” excluye de la nueva plusvalía los adquiridos por sucesión.
La excepción que tenés que conocer son los terrenos edificables: su venta tributa siempre, cualquiera sea el tiempo transcurrido y aunque los hayas heredado. En ese caso, el costo fiscal de referencia es el valor declarado en la sucesión, aumentado por el impuesto sucesorio y los costos inherentes.
El valor declarado en la sucesión sigue importando
Que la venta del inmueble heredado no pague plusvalía no vuelve irrelevante el valor que declaraste en la sucesión. Ese valor es la base de las imposte ipotecaria y catastale pagadas al heredar, el costo fiscal de referencia si el bien es un terreno edificable y el dato que la administración tiene registrado frente a la operación de venta. Conviene fijarlo con criterio desde el principio, con el asesoramiento fiscal adecuado, y no como un número improvisado en el formulario.
Impuestos y gastos de la venta: quién paga qué
En una compraventa entre particulares, los impuestos del acto corren de regla por cuenta del comprador: el impuesto de registro del 9% —o del 2% si compra con los beneficios de primera casa— más las imposte ipotecaria y catastale. También los honorarios del notario, salvo pacto distinto, los asume quien compra.
Como vendedor no residente, tus costos son otros: el poder consular o el poder con apostilla y traducción, el certificado energético, los eventuales certificados catastales o urbanísticos y los honorarios de los profesionales que te representan. Si interviene una inmobiliaria, la comisión se rige por lo pactado con la agencia. Ninguno de estos gastos es un impuesto sobre la ganancia: la diferencia con vender un inmueble comprado hace poco es sustancial.
Cobrar el precio y traerlo a Argentina
El precio se cobra por transferencia bancaria, en la escritura o según el calendario pactado en el preliminar. Podés recibirlo en una cuenta italiana a tu nombre, si la tenés, o evaluar la acreditación en una cuenta en el exterior. Los bancos aplican controles de origen de fondos: la escritura de venta y la documentación sucesoria son justamente los papeles que respaldan la operación, así que conviene tenerlos ordenados.
El paso siguiente —transferir lo cobrado a la Argentina— se rige por la normativa cambiaria argentina vigente al momento de la operación, que cambia con frecuencia. No hay una respuesta única válida para todos los casos: antes de escriturar conviene definir con asesoramiento dónde y cómo recibir el precio, para no improvisar con el dinero ya acreditado.
Cómo lo organizamos desde Rosario
Josefina Strano es abogada argentina y no está matriculada en Italia: la escritura la recibe siempre un notario italiano, y la parte local se coordina con profesionales de confianza en Italia. Desde Rosario se organiza la secuencia completa: verificar que la sucesión esté cerrada, redactar y legalizar los poderes de todos los herederos, coordinar con el notario los documentos del inmueble y ordenar el cobro del precio.
Si tu sucesión todavía está abierta, ese es el primer frente a resolver. Podés ubicar cada paso —de la partida de defunción a la voltura catastale— en nuestra guía general sobre heredar bienes en Italia desde el exterior, y volver a la venta cuando la titularidad esté en regla.