Può vendere un immobile ereditato in Italia senza viaggiare: il rogito si firma tramite un procuratore, con una procura conferita davanti al consolato italiano del Paese in cui risiede o davanti a un notaio locale con apostille. La condizione preliminare è che la successione sia completa, con la dichiarazione fiscale presentata e l’immobile volturato a Suo nome. E c’è un dato fiscale da conoscere fin dall’inizio: la legge italiana esclude dalla plusvalenza imponibile la vendita degli immobili ricevuti per eredità, anche se vende poco dopo aver ereditato.
Prima la successione, poi la vendita
Per vendere deve risultare titolare. Il notaio stipula soltanto se la catena dei titoli dal defunto fino a Lei è documentata e in regola. In pratica, tre passaggi devono essere già chiusi:
- Dichiarazione di successione: si presenta all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dall’apertura della successione, che di norma coincide con il decesso.
- Imposte di successione versate: per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l’imposta si autoliquida; il meccanismo è spiegato nella nostra guida sull’autoliquidazione dell’imposta di successione per eredi all’estero.
- Voltura catastale: l’aggiornamento del catasto che intesta l’immobile agli eredi.
Se questo percorso non è ancora iniziato, Le conviene leggere prima i passi per gestire una casa ereditata in Italia dall’estero: la vendita è il tratto finale della stessa sequenza.
Serve inoltre il codice fiscale di ogni venditore: senza, nessun atto notarile si firma. Chi risiede all’estero può richiederlo alla rappresentanza consolare italiana — per gli iscritti all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) anche tramite il portale consolare — oppure tramite un professionista in Italia.
C’è poi un punto tecnico che il notaio risolve nel rogito. Se non ha mai firmato un’accettazione espressa dell’eredità, la vendita comporta la Sua accettazione tacita: il notaio la fa constare e la trascrive nei registri immobiliari. Quella trascrizione assicura la continuità delle trascrizioni tra il defunto, Lei e l’acquirente.
La procura a vendere dall’estero
Lo strumento che Le evita il viaggio è la procura speciale a vendere. Le vie consuete perché sia valida in Italia sono due:
- Davanti al consolato italiano del Paese di residenza: formandosi davanti a un’autorità italiana, la procura non richiede legalizzazioni ulteriori.
- Davanti a un notaio estero con apostille: firma davanti a un notaio o pubblico ufficiale locale e fa apostillare il documento secondo la Convenzione dell’Aja del 1961. Di norma è richiesta anche la traduzione in italiano.
La redazione conta quanto la forma. La procura deve identificare l’immobile con i dati catastali e dettagliare i poteri del procuratore: firmare il contratto preliminare e il rogito definitivo, incassare il prezzo, rendere le dichiarazioni urbanistiche e fiscali che la legge richiede al venditore. Una procura generica o incompleta obbliga a rifare l’iter dall’estero. Per questo il testo si concorda in anticipo con il notaio italiano che riceverà l’atto.
Se gli eredi sono più di uno, ciascuno conferisce la propria procura, anche allo stesso procuratore. Conviene deciderlo presto: raccogliere le procure di fratelli che vivono in città o Paesi diversi è spesso la parte più lenta dell’operazione. È il caso tipico delle famiglie divise tra Italia e Argentina, dove alcuni eredi firmano al consolato e altri davanti all’escribano con apostille.
Il contratto preliminare e la caparra
La vendita si chiude di solito in due tempi. Prima si firma il contratto preliminare (il “compromesso”), che fissa prezzo, termini e condizioni e obbliga entrambe le parti ad arrivare al rogito. Solo dopo, a distanza di settimane o mesi, si stipula l’atto definitivo davanti al notaio. Il Suo procuratore può firmare entrambi gli atti, se la procura lo prevede espressamente.
Con il preliminare l’acquirente versa di norma una caparra confirmatoria, dal regime simmetrico: se recede l’acquirente, la perde; se è il venditore a non adempiere, deve restituirla raddoppiata. Per questo Le conviene non firmare alcun preliminare finché la successione non è chiusa e le procure non sono pronte: impegnarsi al rogito senza poterlo stipulare ha un costo concreto.
Il ruolo del notaio italiano
In Italia la compravendita immobiliare si chiude sempre davanti a un notaio, pubblico ufficiale imparziale tra le parti. Prima del rogito, il notaio verifica la titolarità, controlla che non risultino ipoteche o pignoramenti e riscontra la conformità catastale dell’immobile. Dopo la firma, liquida le imposte dell’atto e lo trascrive nei registri immobiliari.
I pagamenti sono tracciabili per legge: il prezzo si versa con bonifico o assegni circolari, mai in contanti. La legge consente inoltre di chiedere al notaio di trattenere il prezzo su un conto dedicato fino al completamento delle formalità, come tutela aggiuntiva per entrambe le parti.
Prima del rogito serve anche l’attestato di prestazione energetica (APE), il certificato energetico dell’immobile. Lo redige un tecnico abilitato in Italia ed è obbligatorio per vendere; il procuratore o il professionista che coordina l’operazione può incaricarlo per Suo conto.
Plusvalenza: la regola che tutela l’erede
La plusvalenza immobiliare dei privati è tassata come reddito diverso secondo il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi). La regola generale colpisce il guadagno dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Ma l’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR esclude espressamente gli immobili “acquisiti per successione”: la vendita di un bene ereditato non genera plusvalenza imponibile, qualunque sia il tempo trascorso dall’eredità.
La logica della norma è lineare: chi eredita non ha comprato per rivendere, e la legge non gli attribuisce alcun intento speculativo. La scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate sulle plusvalenze immobiliari conferma il perimetro del regime. Anche la disciplina speciale introdotta nel 2024 per gli immobili oggetto di interventi “superbonus” esclude dalla nuova plusvalenza quelli acquisiti per successione.
L’eccezione da conoscere sono i terreni edificabili: la loro cessione è imponibile sempre, qualunque sia il tempo trascorso e anche se ereditati. In quel caso, il costo fiscale di riferimento è il valore dichiarato in successione, aumentato dell’imposta di successione e dei costi inerenti.
Il valore dichiarato in successione conta comunque
Il fatto che la vendita dell’immobile ereditato non sconti plusvalenza non rende irrilevante il valore dichiarato in successione. Quel valore è la base delle imposte ipotecaria e catastale versate al momento dell’eredità, il costo fiscale di riferimento se il bene è un terreno edificabile e il dato che l’amministrazione ha registrato a fronte della vendita. Le conviene fissarlo con criterio fin dall’inizio, con un’assistenza fiscale adeguata, e non come un numero improvvisato nel modello dichiarativo.
Imposte e costi della vendita: chi paga cosa
In una compravendita tra privati, le imposte dell’atto gravano di regola sull’acquirente: l’imposta di registro al 9% — o al 2% con i benefici prima casa — più le imposte ipotecaria e catastale. Anche l’onorario del notaio, salvo patto diverso, è a carico di chi compra.
Come venditore non residente, i Suoi costi sono altri: la procura consolare o quella con apostille e traduzione, l’attestato energetico, le eventuali certificazioni catastali o urbanistiche e i compensi dei professionisti che La rappresentano. Se interviene un’agenzia immobiliare, la provvigione segue quanto pattuito con l’agenzia. Nessuna di queste voci è un’imposta sul guadagno: la differenza rispetto alla vendita di un immobile comprato da poco è sostanziale.
Incassare il prezzo e trasferirlo all’estero
Il prezzo si incassa con bonifico, al rogito o secondo il calendario pattuito nel preliminare. Può riceverlo su un conto italiano a Suo nome, se ne dispone, oppure valutare l’accredito su un conto estero. Le banche applicano verifiche sull’origine dei fondi: il rogito e la documentazione successoria sono esattamente le carte che giustificano l’operazione, e conviene tenerle ordinate.
Il passo successivo — trasferire l’incasso nel Paese in cui vive — segue le regole bancarie e valutarie vigenti in quel Paese al momento dell’operazione. Per chi risiede in Argentina la normativa cambiaria cambia con frequenza: prima del rogito conviene definire con un’assistenza adeguata dove e come ricevere il prezzo, senza improvvisare a somme già accreditate.
Come coordiniamo l’operazione da Rosario
Josefina Strano è avvocata argentina e non è iscritta all’Ordine italiano: il rogito lo riceve sempre un notaio in Italia, e la parte locale viene coordinata con professionisti italiani di fiducia. Da Rosario si organizza la sequenza completa: verificare che la successione sia chiusa, redigere e legalizzare le procure di tutti gli eredi, coordinare con il notaio i documenti dell’immobile e ordinare l’incasso del prezzo.
Se la Sua successione è ancora aperta, quello è il primo fronte da chiudere. Può collocare ogni passaggio — dal certificato di morte alla voltura catastale — nella nostra guida generale su come ereditare beni in Italia dall’estero, e tornare alla vendita quando la titolarità sarà in regola.