Ha ereditato una casa in Italia e vive all’estero: la pratica è interamente gestibile a distanza e segue una sequenza precisa. Prima si conferma la qualità di erede, poi si presenta la dichiarazione di successione entro 12 mesi, si pagano le imposte, si rilascia una procura davanti al Consolato e si esegue la voltura catastale perché l’immobile risulti a Suo nome. Solo a quel punto potrà decidere se conservarlo o venderlo. Nessuna di queste fasi, di per sé, richiede che prenda un aereo.
Di seguito il percorso completo, con tempi realistici e l’indicazione dei documenti che conviene raccogliere dall’Argentina prima di iniziare.
Passo 1: confermare di essere erede
Prima di ogni adempimento occorre stabilire chi eredita e con quale legge. In materia successoria europea si applica il Regolamento (UE) 650/2012, che individua la giurisdizione e la legge applicabile alle successioni transfrontaliere. Come criterio generale, la successione è regolata dalla legge del Paese in cui il defunto aveva l’ultima residenza abituale, salvo che avesse scelto per testamento la legge della propria cittadinanza.
L’Argentina è uno Stato terzo rispetto all’Unione Europea: il Certificato Successorio Europeo, previsto dal medesimo regolamento, produce effetti tra gli Stati membri e non sostituisce gli adempimenti argentini. In concreto, può coesistere una successione aperta in Italia sull’immobile con una successione in Argentina sui beni locali. Chiarire questo aspetto all’inizio evita di rifare i passaggi successivi.
La qualità di erede si documenta, secondo i casi, con il testamento, con l’atto notorio o con la documentazione di stato civile che prova il legame con il defunto. Qui emerge un vantaggio concreto per chi opera tra Italia e Argentina: gli atti di stato civile argentini beneficiano del regime di scambio ed esenzione da legalizzazione concordato tra i due Paesi nel 1987. È un dettaglio che semplifica la formazione della pratica.
Vi è inoltre un atto da tenere presente fin dall’inizio: ereditare non è automatico. L’erede può accettare l’eredità, accettarla con beneficio d’inventario o rinunciarvi, e tale scelta produce conseguenze sul patrimonio che si riceve. Ai fini di questa guida —un immobile che ha già deciso di ereditare— partiamo dall’accettazione; se il quadro patrimoniale del defunto non è chiaro, conviene valutare prima le opzioni con la parte italiana della pratica.
Il codice fiscale italiano, un requisito preliminare
Per operare davanti all’amministrazione italiana occorre un codice fiscale, l’identificativo tributario che l’Italia attribuisce anche ai residenti all’estero. Senza di esso non è possibile presentare la dichiarazione né pagare le imposte. Molti eredi di origine italiana lo possiedono già; in caso contrario si richiede al Consolato o tramite il procuratore in Italia, ed è opportuno ottenerlo all’inizio perché attraversa quasi tutti i passaggi successivi. È un adempimento semplice, ma tralasciarlo blocca il resto.
Passo 2: la dichiarazione di successione, entro 12 mesi
La dichiarazione di successione è l’adempimento davanti all’Agenzia delle Entrate con cui si dichiarano i beni del defunto e si liquidano le imposte. Secondo l’Agenzia delle Entrate, va presentata entro 12 mesi dall’apertura della successione, che di regola coincide con la data del decesso.
La presentazione è telematica e richiede un’identità digitale italiana (SPID, CIE o CNS). Come residente all’estero, se non dispone di tali credenziali, la via consueta è affidare la presentazione a un professionista in Italia oppure, in via eccezionale, presentarla cartacea all’ufficio competente —quello dell’ultima residenza del defunto in Italia— tramite raccomandata. In ogni caso la pratica si conclude senza la Sua presenza fisica.
Questo termine di 12 mesi scandisce l’intero processo. Iniziare a raccogliere la documentazione dall’estero subito dopo il decesso è il modo migliore per non arrivare in affanno.
Passo 3: il quadro delle imposte
Con la presentazione della dichiarazione si liquidano i tributi che gravano sul trasferimento. Per gli immobili, oltre all’imposta di successione, si applicano l’imposta ipotecaria (2%) e la catastale (1%) sul valore catastale, con un minimo di 200 euro ciascuna, come precisa FiscoOggi. L’imposta di successione vera e propria ha aliquote che dipendono dal legame con il defunto: 4% per coniuge e figli, con franchigia di un milione di euro per erede, e percentuali più elevate per i parenti più lontani.
Dal 2025 vige inoltre l’autoliquidazione: è lo stesso erede a calcolare e versare l’imposta, non più l’amministrazione. È un cambiamento rilevante per chi eredita dall’estero e merita una trattazione a parte. Lo approfondiamo in come funziona l’autoliquidazione dell’imposta di successione per gli eredi all’estero, comprese le scadenze di pagamento e la possibilità di rateizzare. Per la visione d’insieme del percorso, la guida completa su ereditare in Italia dall’estero raccoglie tutti i tasselli.
Passo 4: la procura consolare e l’apostille
Vivendo all’estero, lo strumento che Le consente di operare a distanza è la procura. Le vie consuete sono due.
La prima è rilasciare la procura davanti al Consolato d’Italia nella Sua giurisdizione: il documento nasce come atto pubblico italiano ed è direttamente utilizzabile in Italia, senza ulteriori formalità. La seconda è rilasciarla davanti a un notaio argentino; in tal caso il documento necessita dell’apostille dell’Aja per avere validità in Italia, poiché sia l’Argentina sia l’Italia aderiscono alla Convenzione dell’Aja sull’apostille.
Con questa procura il professionista in Italia può presentare la dichiarazione, versare le imposte, curare la voltura e, se del caso, firmare la vendita in Suo nome. Scegliere bene la via della procura all’inizio fa risparmiare settimane: rifare una procura mal redatta o priva della corretta apostille è uno dei ritardi più frequenti.
Passo 5: la voltura catastale
Presentata la dichiarazione e pagate le imposte, si procede con la voltura catastale: l’aggiornamento del Catasto perché l’immobile risulti intestato all’erede. È il passaggio che “chiude” formalmente il cambio di titolarità nei registri. Senza la voltura l’immobile continua a figurare a nome del defunto e non se ne può disporre pienamente.
La voltura si tratta di norma nello stesso circuito della dichiarazione di successione e può essere curata anch’essa dal procuratore. È un adempimento tecnico, non una decisione: fa parte naturale della chiusura della successione.
Passo 6: conservare o vendere
Con l’immobile a Suo nome si apre la scelta di fondo. Conservarlo comporta assumerne la gestione ordinaria a distanza: l’IMU (l’imposta comunale sugli immobili, con particolarità a seconda che si tratti o meno di abitazione principale), le spese condominiali e la manutenzione. Vendere, invece, richiede la firma davanti a un notaio italiano, cosa che anche in questo caso può avvenire tramite procuratore senza viaggiare.
Non esiste una risposta unica: dipende dalla distanza, dall’uso che potrà farne e dai costi di mantenimento rispetto al valore dell’immobile. Ciò che conta è che la decisione arriva solo alla fine del percorso, quando è già titolare formale e dispone di tutte le informazioni per scegliere con serenità.
Se sceglie di conservare e affittare, tenga presente che i redditi di fonte italiana sono tassati in Italia e possono avere effetti anche sulla Sua dichiarazione nel Paese di residenza; conviene verificare questo aspetto prima di firmare un contratto. Se sceglie di vendere, il valore dichiarato in successione diventa il costo di riferimento dell’immobile, un dato che incide sull’eventuale plusvalenza. Nessuna delle due vie è “migliore” in astratto: la scelta corretta è quella che si adatta alla Sua situazione concreta.
Quali documenti raccogliere dall’Argentina
Anticipare la documentazione è ciò che più accelera la pratica. Dall’Argentina conviene raccogliere:
- Atto di morte del defunto e, se del caso, la sua documentazione di stato civile.
- Atti che provano il legame (nascita, matrimonio) tra Lei e il defunto.
- La Sua documentazione personale e, se disponibile, l’attestazione del codice fiscale italiano; se non lo possiede, è possibile ottenerlo.
- Il testamento, se esistente, o i dati per reperirlo.
- Dati dell’immobile: indirizzo, dati catastali ed eventuali atti o documenti precedenti disponibili.
Quanto ai conti e agli altri beni del defunto in Italia, il circuito bancario ha regole e tempi propri: ne parliamo nell’articolo sui conti correnti bloccati del defunto in Italia.
Un’avvertenza onesta sui tempi
I tempi variano da pratica a pratica. Il termine di legge della dichiarazione di successione —12 mesi— è fisso, ma reperire gli atti, ottenere il codice fiscale, rilasciare la procura e coordinarsi con il notaio in Italia può richiedere da alcune settimane a diversi mesi, a seconda dello stato della documentazione e della complessità della successione. Nessun professionista serio può garantirLe in anticipo un tempo esatto.
In qualità di avvocata argentina, coordino la parte argentina della pratica —atti, procure, successione locale sui beni in Argentina— con notai e avvocati in Italia, che sono coloro che intervengono presso gli uffici italiani. È questo lavoro su due fronti a permetterLe di ereditare una casa in Italia senza muoversi dall’estero, con ogni passo nel suo ordine.