Quando si eredita un’abitazione in Italia, oltre all’imposta di successione si pagano due tributi sull’immobile: l’imposta ipotecaria del 2% e la catastale dell’1%, calcolate sul valore catastale. L’agevolazione prima casa le trasforma in due importi fissi di 200 euro ciascuno. La domanda ricorrente di chi risiede all’estero — o segue una successione con eredi in Argentina — è se il beneficio spetti senza trasferirsi in Italia. La risposta breve: solo in ipotesi circoscritte. Dal 2023 la norma è cambiata, e la condizione di italiano emigrato non basta più da sola. Le spiego cosa richiede la legge vigente, cosa è cambiato e quali errori conviene evitare prima di dichiarare.
Cos’è l’agevolazione prima casa in una successione
Quando un immobile si trasmette per causa di morte, l’Agenzia delle Entrate liquida tre voci distinte. La prima è l’imposta di successione, con aliquote e franchigie che dipendono dal grado di parentela. Le altre due sono l’imposta ipotecaria (2%) e la catastale (1%), legate alla trascrizione e alla voltura dell’immobile a favore degli eredi.
L’articolo 69 della legge 342/2000 ha esteso alle successioni e alle donazioni l’agevolazione prima casa già prevista per le compravendite. Quando si applica, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa: 200 euro ciascuna, invece del 3% complessivo sul valore catastale. Per un’abitazione con valore catastale di 150.000 euro la differenza è concreta: 4.500 euro contro 400.
Tre precisazioni contano fin dall’inizio. Prima: l’agevolazione non riduce l’imposta di successione, che si calcola comunque con le sue aliquote e franchigie; il meccanismo di versamento è illustrato nella guida sull’autoliquidazione dell’imposta di successione per eredi all’estero. Seconda: restano escluse le abitazioni delle categorie catastali A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico). Terza, decisiva per le famiglie divise tra due Paesi: basta che uno solo dei beneficiari possieda i requisiti perché le imposte fisse si applichino all’intero trasferimento dell’immobile, a vantaggio anche dei coeredi.
I requisiti: la nota II-bis
I requisiti sono gli stessi previsti per l’acquisto della prima casa, fissati nella nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa del Testo Unico dell’imposta di registro (DPR 131/1986), applicati al caso ereditario in quanto compatibili. Sono tre condizioni cumulative:
- Ubicazione e residenza: l’immobile deve trovarsi nel comune in cui il beneficiario ha la residenza, o in cui si impegna a stabilirla entro 18 mesi, oppure in cui svolge la propria attività. Esiste inoltre una variante specifica per chi si è trasferito all’estero per lavoro, che vediamo più avanti.
- Nessun’altra abitazione nello stesso comune: il beneficiario non deve essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nel territorio dello stesso comune.
- Nessun’altra abitazione agevolata in Italia: il beneficiario non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, di un’altra abitazione sull’intero territorio nazionale acquistata da lui o dal coniuge con la medesima agevolazione.
La richiesta non passa da un procedimento separato: le dichiarazioni sui requisiti si rendono all’interno della dichiarazione di successione telematica, nel quadro dedicato. Chi le sottoscrive ne risponde, con le conseguenze che vedremo parlando di decadenza.
Cosa è cambiato nel 2023 per chi vive all’estero
Fino a giugno 2023 la nota II-bis conteneva una regola ben nota agli emigrati: il “cittadino italiano emigrato all’estero” poteva chiedere l’agevolazione su un immobile situato in qualunque punto d’Italia, senza obbligo di trasferire la residenza. Il decreto-legge 69/2023, convertito nella legge 103/2023, ha eliminato quella previsione. Molte guide in rete la citano ancora come vigente: verifichi sempre la data di ciò che legge.
La regola attuale per chi vive all’estero è più stretta. L’agevolazione spetta se ricorrono, insieme, tre condizioni:
- il beneficiario si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro, e il trasferimento è già avvenuto prima dell’acquisto;
- prima del trasferimento ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni;
- l’immobile si trova nel comune di nascita, o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima di partire.
Due novità accompagnano la modifica. La cittadinanza italiana non è più un requisito: la regola vale per chiunque si sia trasferito per lavoro, italiano o no. E in questa fattispecie non è richiesto lo spostamento della residenza nel comune dell’immobile. Per contro, la sola iscrizione all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero) non attribuisce di per sé alcun beneficio: su cosa comporta davvero quell’iscrizione può leggere il nostro approfondimento su AIRE, tasse e successioni.
Un’avvertenza finale: il testo della norma è scritto pensando all‘“acquirente” di una compravendita. La sua applicazione al caso ereditario va valutata caso per caso, e i requisiti si verificano al momento dell’apertura della successione, cioè alla data del decesso. Se la Sua storia personale rientra nella fattispecie — anni di lavoro in Italia, trasferimento per lavoro in Argentina o altrove, casa ereditata nel comune d’origine — conviene documentarla con precisione prima di dichiarare.
Se non rientra nella fattispecie: l’impegno dei 18 mesi
Per l’erede che vive all’estero e non ha mai risieduto né lavorato in Italia resta aperta la via generale: dichiarare l’impegno a stabilire la residenza nel comune dell’immobile entro 18 mesi, computati dall’apertura della successione. È un’opzione concreta per chi progetta davvero di trasferirsi in Italia, ad esempio dopo il riconoscimento della cittadinanza.
Ma è un impegno giuridico, non una formula di stile. Se i 18 mesi trascorrono senza l’effettivo trasferimento della residenza anagrafica, l’agevolazione decade, con recupero delle imposte e sanzione. Dichiararlo “per prudenza”, senza un progetto reale di trasferimento, è il modo più costoso di comprare 18 mesi di tranquillità.
Attenzione anche al calendario: secondo la prassi dell’Agenzia, il termine decorre dall’apertura della successione, non dalla presentazione della dichiarazione. Presentare la dichiarazione a ridosso della scadenza dei dodici mesi, quindi, non allunga il tempo disponibile per trasferire la residenza.
Quando si perde il beneficio: la decadenza
La nota II-bis prevede due scenari di decadenza. Il primo è la dichiarazione mendace: affermare requisiti che non sussistono, compreso l’impegno di residenza poi non mantenuto. Il secondo è il trasferimento dell’immobile — vendita o donazione — prima di cinque anni dall’acquisto, salvo che entro l’anno successivo il beneficiario acquisti un altro immobile in Italia da adibire ad abitazione principale.
In entrambi i casi la conseguenza è la stessa: sono dovute le imposte ipotecaria e catastale in misura ordinaria, oltre a una sanzione del 30% di tali imposte e agli interessi. Perciò, se il Suo programma è vendere la casa ereditata a breve, conviene fare i conti prima di chiedere l’agevolazione: il percorso completo di quell’operazione è nella guida su vendere l’immobile ereditato in Italia da non residente.
Un punto a favore: non consuma la Sua futura prima casa
Un dubbio frequente: se accetto l’agevolazione in successione, perdo la possibilità di usarla il giorno in cui comprerò una casa in Italia? Secondo l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate (circolare 44/E del 2001), no. Il beneficio ereditario opera sulle imposte ipotecaria e catastale, mentre nella compravendita il regime di favore incide su imposte diverse. Aver ereditato con imposte fisse non impedisce, quindi, di chiedere l’agevolazione in un successivo acquisto a titolo oneroso, purché in quel momento i requisiti sussistano. I dettagli dell’agevolazione prima casa vigente sono pubblicati dalla stessa Agenzia.
Gli errori più comuni visti dall’estero
- Dichiarare requisiti che non sussistono, confidando che “nessuno controlli”. L’Agenzia incrocia dati anagrafici e catastali, e la decadenza arriva con sanzione e interessi.
- Credere che l’agevolazione abbassi l’imposta di successione. Non la tocca: rende fisse soltanto ipotecaria e catastale.
- Invocare la regola dell’emigrato abrogata nel 2023. Il passaporto italiano o l’iscrizione AIRE, da soli, non bastano più.
- Lasciar scadere i 18 mesi senza spostare la residenza anagrafica, dopo aver dichiarato l’impegno.
- Vendere prima dei cinque anni senza piano di riacquisto, perdendo il beneficio e aggiungendo la sanzione del 30%.
- Non valorizzare il coerede che i requisiti li ha. Se uno degli eredi risiede nel comune dell’immobile, la sua dichiarazione giova all’intero trasferimento.
Come impostare la decisione
In una successione con eredi tra Italia e Argentina, la scelta sull’agevolazione prima casa si prende insieme alle altre: accettare o rinunciare, dichiarare nei termini, decidere se la casa si conserva, si affitta o si vende. Josefina Strano valuta da Rosario se uno degli eredi possiede i requisiti vigenti, con quale documentazione dimostrarlo, e coordina la dichiarazione di successione con i professionisti italiani che seguono la parte locale. I passaggi per intestarsi l’immobile sono descritti nella guida su come si eredita una casa in Italia dall’estero, e il percorso generale di un’eredità con beni italiani nella guida su ereditare in Italia dall’estero.